外国人の不動産売却ー日本の不動産売買にかかる税金や必要書類を徹底解説
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外国人にとって、日本での不動産売却は長い道のりです。難しい不動産専門用語や煩わしい手続きが多く、普段は見慣れていない書類を記入する必要もあるので、ミスや不備が発生してしまう可能性が高いでしょう。日本への入国が難しい今、不動産を売却しようとするなら、なおのこと困難がつきまといます。
これらの問題に対処するためには、信頼できる不動産会社とのパートナーシップが欠かせません。また事前に不動産売却の流れや、必要書類、注意事項などの基礎知識を把握しておくことで、満足した不動産売却に導くことができます。
本特集は外国人が不動産を売却する際の流れ、必要な書類、税金、注意事項などをわかりやすく解説。また、信頼できる不動産会社を見つけるのに役立つ、日本の不動産査定サービスも厳選して紹介します。日本での不動産の売却を検討している外国人の方や、自分の不動産の価値を知っておきたい外国人の方は、本特集を参考に、信頼できる不動産査定サービスを利用し、不動産売却を成功させましょう。
外国人におすすめの不動産査定サービス
住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス、小田急不動産などの大手不動産会社6社が共同運営する不動産一括査定サイト。日本全国も900を超える店舗網を持ち、査定依頼件数は累計40万件を突破。日本国内トップクラスの規模と実績を誇る不動産一括査定サイトとして高い評価を得ている。すまいValueの最大のメリットは、不動産の査定価格の相場を決める大手6社から、一括で見積もりを取得することができる点。物件種別や所在地、築年数などを入力することで、最短60秒で一括査定依頼が完了する。査定結果は早ければ当日、遅くとも数日以内に届く。マンションや一戸建てはもちろん、土地、ビル、アパートなどの査定依頼も受け付ける。日本の不動産売却を検討している外国人の方はぜひ利用したい不動産査定サービスの一つ。
外国人が日本で不動産を売却する際、必要になる書類
外国人とはいえ、日本で不動産を売却する際に必要な書類について、日本人と変わりません。外国人がマンションや一戸建てなどの不動産を売却する際の必要書類は以下の通りです。
- 身分証明書
- 住民票（海外在住の外国人の場合は、自国の住民登録証明書または宣誓供述書）
- 印鑑証明書（海外在住の外国人の場合は、サイン証明書または宣誓供述書）
- 権利書または登録識別情報
- 登記簿謄本
- 固定資産税評価証明書
- 土地測量図及び境界確認書（一軒家の場合）
- 管理規約や維持費に関する書類（マンションの場合）
海外在住の外国人は、日本で住民登録できないため、住民票と印鑑証明書を申請できない点には注意が必要です。海外在住の外国人の方は、自国の官公署において発行された「住民登録証明書」もしくは公証役場・在日大使館に認証してもらった「宣誓供述書」などの代替書類を提出する必要があります。もしくは自国の官公署で発行された「サイン証明書」もしくは公証役場・在日大使館に認証してもらった「宣誓供述書」の提出を求められます。
外国人が日本で不動産売却の流れ
外国人が日本で不動産を売却する際の流れは下記の通りです。
1不動産の売却価格の相場を調べる
不動産の売却価格はエリアによって、大きく異なります。まずは、売却したい不動産がいくらで売れるのか周辺相場を調べておくと良いでしょう。売却したい不動産の周辺相場を把握しておけば、不動産会社の査定結果を鵜呑みにし、相場を見誤ることもないでしょう。また資金計画も立てやすくなります。
不動産の相場を調べる際に役立つツール日本国土交通省が運営するサイト。成約価格や、地価公示・都道府県地価調査の価格などを閲覧することができます。
2不動産会社に査定を依頼
不動産の売却価格の相場を把握した後は、不動産会社から査定を取り、売却を依頼する不動産会社を見つけましょう。適正な価格で売却するためには、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。同じ不動産であっても、不動産会社によって査定価格が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格をしっかり比較することが大切です。査定価格は必ずしも高ければ良いと言う訳ではありません。査定価格が適正で、評判が良い不動産会社を選ぶことをおすすめします。
効率よく複数の不動産会社の査定価格を収集するため、不動産一括査定サービスの活用がおすすめです。不動産の売買契約が成立するまで、査定の依頼や不動産売却活動など、利用料は全て無料なので、いくつか不動産の一括査定サービスを利用し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
外国人におすすめの不動産査定サービス
NTTデータグループが運営する日本最大級の不動産一括査定サイト。一回入力するだけで、最大6社に不動産査定を依頼できる。HOME4Uの一括査定サービスに参加している不動産業者は三井住友トラスト不動産、京阪電鉄不動産、阪急不動産、住友林業ホームサービスなど1,800社以上。査定地域は、首都圏のみならず、北海道から沖縄まで、全国の不動産に対応している。査定を依頼したい物件の都道府県、市区町村を指定し、物件種別、建物面積、築年数、間取りを選択し、連絡先を入力するだけで、無料査定の依頼が完了。
これまでに20年を超えるサイト運営実績を持ち、2021年6月時点で累計45万件を超える売却査定を実施している。安心感や信頼性を重視する外国人の方にとって、HOME4Uが不動産査定を依頼する際の有力な選択肢の一つ。
3不動産会社と媒介契約を締結
仲介を依頼したい不動産会社を決めた後は、その会社と媒介契約を締結し、不動産売却活動を正式にスタートします。媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から選択することができます。
それぞれの契約の特徴は以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社と媒介契約を提携 | 〇 | × | × |
| 自分で見つけた買手との契約 | 〇 | 〇 | × |
| 指定流通機構への登録義務 | 任意 | 〇（7営業日以内） | 〇（5営業日以内） |
| 売却活動の報告義務 | 任意 | 二週間に一回以上 | 一週間に一回以上 |
また、媒介契約を締結する際に、雨漏りや設備の故障、周辺の騒音など、売却を依頼する不動産の状況を告知書にまとめて記入します。
4不動産売却活動を開始
不動産売却活動は不動産会社が主導して進めることになりますが、定期的に売却活動の最新状況を報告してもらうようにしましょう。また、不動産購入検討者が見学を希望する場合は、不用品を処分しておき、部屋の内部をしっかり掃除する等して、物件に良い印象を持ってもらえるよう準備しておくと良いでしょう。
5売買契約の締結と引き渡し
不動産購入希望者と売主が合意したら、売買契約の締結を進めます。売買契約の締結は、売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行います。
売買契約が成立した時点で不動産会社への仲介手数料が発生します。売買契約締結時に仲介手数料の半額を支払うことが一般的です。（※残額は引き渡し後に支払います。）仲介手数料は日本の法律で上限が決められており、200万円以下の場合は取引額の5％＋消費税、200万円超400万円以下の場合は取引額の4％＋消費税、400万円超の場合は（取引額の3％＋6万円）＋消費税となります。この費用は交渉によって減額できる場合があるので、手数料が高いと感じる場合、交渉してみると良いでしょう。
買主からの購入代金を受け取ったら、不動産を買主に引き渡します。不動産の名義を買主に無事に変更すれば、不動産売却完了です。
6確定申告
不動産売却により利益を得た際に、税金が発生します。つまり、購入価格より売却価格の方が高い場合は、国籍に関わらず確定申告をして譲渡所得税を納税する必要があります。海外在住の外国人の方が日本で不動産を売却する際に、事前に税金管理を代理で行う納税管理人を決め、税務署に納税管理人の届け出書を提出する必要がある点に注意しましょう。
外国人が日本で不動産を売却する注意事項
不動産売却を依頼する不動産会社と長期専任媒介契約をしない
不動産会社と長期間の専任媒介契約を締結すると、契約初期の売却活動を疎かにする傾向があります。不動産には決まった価格はありません。また日本では、一般的に時間が経てば経つほど不動産の売却価格が下がる傾向があります。最も売りやすい時期は入学や就職、異動で新居を探す人が多い時期です。つまり、1月から3月までは最も売りやすい時期となります。不動産を売却するタイミングを逃さないことは高値売却にも繋がります。媒介契約の期間は長くても3か月以内に設定しましょう。
高い査定価格に惑わされない
不動産会社の中には、媒介契約を取るために、市場価格を無視した高い査定価格を提示するケースがあります。相場よりも極端に高い価格を設定すると、買主はつきにくくなり、売れないまま時間だけが過ぎてしまいます。
